CONDO HOTELES EN AMERICA DEL SUR

INFORME DE AMÉRICA DEL SUR-

El concepto de condo-hotel está vivo y en ascenso en América del Sur, a pesar del exceso de oferta rampante de estas propiedades híbridas creadas en Brasil hace más o menos una década.

A medida que el modelo se emplea de nuevo para impulsar un nuevo crecimiento en mercados en desarrollo como Colombia, Uruguay y Argentina, los expertos dicen que los desarrolladores deben o bien aprender del pasado o sufrir los mismos errores.

Empleado principalmente como un medio para obtener financiación para ofertas, los condo-hoteles siguen siendo uno de los productos favoritos entre los desarrolladores de América del Sur de capitales para renta. La estructura de este tipo de propiedades ha evolucionado poco desde mediados de la década de 1990 y principios de 2000, cuando un exceso de oferta de nueva construcción (y unidades sin vender) en Brasil - particularmente en áreas balnearias - provocó que la demanda cayera a pico en el referido mercado. 

Pero ahora, con la situación de dicho país experimentando una recuperación y crecimiento sostenido, los hoteleros son una vez más optimistas sobre el potencial de los condo-hoteles en el continente.

"Los Condo-hoteles están de vuelta en Brasil", dijo Salo Smaletz, vicepresidente regional de desarrollo de InterContinental Hotels Group en América Latina. "En el pasado, había una desconexión entre los propietarios y desarrolladores de unidades en cuanto a los rendimientos viables. El desarrollo no fue verdaderamente regulado ni planificado, y en consecuencia, los condo-hoteles estuvieron sobredimensionados. La oferta superó las expectativas de demanda de ocupación. El modelo ostensiblemente 'se estrelló. " Hoy en día en Brasil, las cosas son diferentes ".

Para empezar, el tipo de promotor, y los tipos de productos de los inversores inmobiliarios optan por construir cambiando notablemente los objetivos desde el último boom de condo-hotel en América del Sur. Muchos de los proyectos anteriores estaban condenados desde el inicio.

"Brasil fue un desastre", dijo Arturo García Rosa, presidente de HVS Argentina. "Muchos condo-hoteles fueron construidos por los desarrolladores que no estaban en la industria hotelera.

Rosa dijo que durante el auge de Brasil, los desarrolladores no tradicionales hoteles estaban construyendo los nuevos condo-hoteles más como residencias con todas las comodidades y servicios de valor añadido. Además, la estructura de los acuerdos de propiedad residentes condujo a dificultades en la gestión de las propiedades; por ejemplo en un condo-hotel de 200 unidades, si la gestión necesaria para tomar una decisión sobre un asunto, tenía que obtener la aprobación de los 200 propietarios de la unidad, también.

Eso está cambiando ahora, con estructuras de propiedad más inteligentes que permiten la gestión para operar con eficacia. Rosa dijo que los dueños de propiedades también están aprovechando los gestores de activos calificados con verdaderas experiencias de hoteles en esta ocasión, y alineándose con marcas conocidas, que ya está haciendo una gran diferencia.

"Han aprendido, porque todas las personas clave a entender cómo estructurar ahora", dijo Rosa. "Ellos entienden que tienen que dar forma, para desarrollar una propiedad del hotel, y luego ... hacer el estudio de mercado, hacen el diseño de concepto. Después de eso, van a una de las cadenas de hoteles y estructuran una propiedad del hotel, en combinación con el mercado, con la compañía de hotel adecuado y la gestión de activos de hotel ".

"El desarrollo es más regulado ahora en Brasil; claramente hay más demanda como Brasil evoluciona a medida que la economía global; además, las expectativas acerca de (retorno de la inversión) son más realistas ", dijo Smaletz. "En países como Colombia, este modelo también es bastante sostenible porque el desarrollo es más regulado, proporcionando una mayor seguridad de que un proyecto se construirá. Y el hecho de que la mayor parte de esta nueva construcción se califica hoteles trae una amplitud exponencial de credibilidad al proceso ".

Los mercados emergentes

de Brasil ha experimentado un auge económico en los últimos años, impulsando la demanda en las principales ciudades como Sao Paulo y Río de Janeiro, lo que ha ayudado el mercado hotelero de la nación a recuperarse. Los desarrolladores y marcas están apuntando una vez más, nuevos proyectos, entre ellos IHG, Marriott Internacional y Accor. Este último goza de una posición dominante en Brasil, donde ha crecido sus marcas Novotel e Ibis; también adquirió 11 hoteles brasileños de Grupo Posadas en julio, como parte de un 15-hotel de adquisición cartera Sudamericana.

"El RevPAR en Brasil ha aumentado más de 100% en los últimos siete años y sigue creciendo por encima de la tasa de inflación", dijo Eduardo Camargo, director de desarrollo de Accor América Latina. "Teniendo en cuenta la economía estable y la nueva demanda de hoteles de la marca, todavía nos enfrentamos a la falta de infraestructura en la mayoría de las ciudades de negocios de Brasil."

Como desarrolladores globo ocular sitios para nuevos proyectos en Brasil (que pueden ser difíciles de conseguir) o proyectos de conversión, otros países sudamericanos como Colombia, Uruguay y Argentina están en el repunte también. Una vez más, condo-hoteles son el producto favorito, pero las estructuras de las ofertas tienden a variar entre los países, impulsado por elementos culturales.

"En Brasil, cada habitación es una unidad que se vende en el mercado. Pero en el caso de Colombia, se estructura en un fideicomiso (llamado un fideicomiso). Ellos venden un porcentaje de la empresa; esto es muy diferente ", dijo Rosa. "En Uruguay y Argentina, se parece más a Brasil: Usted no encuentra fácilmente compradores que les gusta comprar un pedazo de la empresa. Ellos dicen, 'Estoy muy cómodo porque soy dueño de una unidad; Soy dueño de una propiedad. " La razón es la cultura ".

Rosa advierte, sin embargo, que el enfoque por unidad de propiedad como una vez empleado en Brasil podría conducir al desastre en Uruguay y Argentina por el camino, a menos que los hoteleros en estas naciones son cuidadosos para evitar los errores del pasado de Brasil.

"Hay una gran cantidad de oportunidades, y el negocio de hotel es realmente creciendo tanto. Desafortunadamente, en este momento, hay un problema en el Uruguay y la Argentina, ya que los desarrolladores no saben cómo manejar esta ", dijo Rosa. "Nadie va adelante con este tipo de estructura de condo-hotel en Chile y Perú-hay una gran cantidad de desarrollos hoteleros allí, pero todos están estructurados de una manera típica, ya que no hay ningún problema con los bancos en Chile y Perú."

Productos, marcas son clave

Muchas de las principales marcas hoteleras están activos en América del Sur en el momento; además de la presencia de larga data de las empresas como de IHG y Accor, ha habido varios de alto perfil los últimos proyectos de condo-hotel, al igual que el 245-habitación Hilton Bogotá que abrió a principios de este año, y el anunciado recientemente 167 habitaciones Hyatt Montevideo, Uruguay , que está desarrollando. Accor se centra casi exclusivamente en condo-hoteles, y Camargo apunta a la estructura variable de arrendamiento de propiedad de la empresa y el cerebro-confianza de marca como principales causas del éxito.

"Hemos traído el país el modelo de hotel correcto, con pequeños conteos de habitaciones y grandes cifras de rendimiento operación", dijo Camargo. "Esto significa una nueva generación de condo-hoteles con los mejores prácticas del mercado de bienes raíces, junto con la operación del hotel. Los hoteles tienen viabilidad muy positivo y el precio de bienes raíces siempre se establecerán de conformidad con los futuros resultados de hoteles. La mayoría de los inversores son también mucho más preparados para identificar las inversiones buenas y rentables. Todos estos hechos, junto con las marcas de la cadena Accor, pueden ser un buen punto para el modelo de condo-hotel sostenibilidad ".

"Un hito (en Sudamérica) fue la constatación de que las propiedades tienen que ser marcado con una marca fuerte. Al ser una propiedad singular, un-marca en la hospitalidad mundial es ineficaz ", añadió Smaletz de IHG.

HVS 'Rosa cree que el potencial de crecimiento más grande de la marca en América del Sur en este momento se encuentra dentro del segmento de servicio selecto Estándar. Él ve un gran potencial para la aplicación del modelo de condo-hotel para estas propiedades, a condición de la parte del hotel está claramente dirigido como tal, con un gestor de activos capaces y las estructuras adecuadas de propiedad de condominio en lugar. Con suerte, los días de la sin marca, seudo hotel / condominio híbrido han terminado.

"Un condo-hotel no es como en el pasado, cuando algunos de ellos desarrollados y los llamaron" hoteles apartamento ". Eso era algo muy extraño; que no es una residencia, no un hotel ", dijo Rosa. "Hay que estructurar un hotel y estar seguro de que algún profesional se encargará de ese hotel. Con el director del hotel la derecha, será una propiedad con éxito, y se puede repetir un montón de nuevas propiedades después de la primera. Hay enormes oportunidades, y no hay suficientes nuevos desarrollos en la tubería para hacer frente a la demanda.

"No veo problemas de exceso de oferta en los mediados de los mercados en la región de América del Sur en los próximos años", continuó Rosa. "Lo que los números dicen es que el mercado sigue creciendo, y las ocupaciones y las tasas están creciendo con ella."

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