Fideicomiso y “condohoteles” captan interés de inversores en
ladrillos
Varios hoteles y edificios en Montevideo y Punta del
Este ya están siendo desarrollados a
través del fideicomiso, un atractivo
sistema que protege el capital
ofreciendo mayores garantías para
el inversor. También avanza la modalidad de ”condohotel”, donde cada una de
esas habitaciones se vende como una unidad de propiedad horizontal o
monoambiente a distintos compradores. El consultor inmobiliario Julio Villamide
en diálogo con G&N analiza las últimas tendencias en inversiones en
ladrillos.
-¿ Qué diferencias existe entre el fideicomiso y la sociedad
anónima?
- Un fidecomiso es lo mismo que una sociedad anónima, pero sus estatutos son específicos. La gran
diferencia con ella es que protege de
cualquier avatar los patrimonios que estén dentro del propio fideicomiso. Si en
una sociedad anónima un promotor está desarrollando un edificio, y tiene
problemas, puede afectar el capital. Eso
no ocurre cuando se trata de un fideicomiso:
es como una campana de cristal que protege ese patrimonio de cualquier
evento que pudiera tener cualquiera de los actores que están participando en
él.
-¿Cómo operan?
– Hay distintas
alternativas. Fideicomiso de
construcción al costo, en el que un
grupo de compradores se pone de acuerdo para adquirir un edificio, y va pagando
el costo de construcción de cada mes. En ocasiones, el fideicomiso les permite
acceder a un precio inferior asumiendo ellos el aumento del costo de la
construcción, pero no pagando el sobreprecio que un promotor puede cobrar ante
la incertidumbre de no saber cuál va ser el costo final. Hay fideicomisos
financieros que son más sofisticados, que requieren la aprobación del Banco
Central, y en esos casos, esos fideicomisos pueden cotizar en bolsa.
- ¿Qué garantías concretas da el fideicomiso inmobiliario?
-El administrador se compromete a entregar el dinero
aportado por todos los compradores de las unidades a medida que la obra avance.
El fideicomiso establece que una vez
culminada la construcción se le entregará a cada uno de los compradores la
unidad que había adquirido. El
fideicomiso no sigue existiendo más allá de la acción concreta para la que fue
creado. Todo el dinero que se aporta, incluido el terreno está a su nombre. No
se puede desviar ese dinero para ningún otro fin, ni para otra obra en
construcción. Desde el punto de vista tributario, paga lo mismo que una
sociedad anónima.
- ¿Qué países operan con fideicomisos para estimular la
inversión inmobiliaria?
-Es una figura que en Argentina se utiliza mucho. De
hecho,más de la mitad de los desarrollos inmobiliarios en Buenos Aires se hacen
a través de fideicomiso. En Uruguay no se han desarrollado muchos aún, pero
hace varios años que existe legislación al respecto. Son más habituales en
Punta del Este, desarrollados por capitales argentinos para vender a clientes
argentinos. En Punta del Este, suele
haber muchos edificios a través de la modalidad del fideicomiso.
- Y en nuestro país ¿qué fidecomisos puede mencionar?
- Hay cinco o seis edificios construidos por fidecomisos en
Montevideo, dos edificios de oficina y
el resto de viviendas, además de los fideicomisos de Punta del Este. También se
está por construir un hotel, en Luis de la Torre y 21 de Septiembre, bajo esta
modalidad.
- ¿Cómo funciona el sistema en un hotel?
-Hasta hace algunos años, la única forma de construir un
hotel era que un inversor o una cadena hiciera un desembolso 15 ó 2o millones
de dólares. No es fácil que se de esa situación en plazas pequeñas como la
uruguaya o de uso estacional como Punta del Este. El “condohotel” permite que se pueda construir un hotel de
100 habitaciones, pero en lugar de conseguir un particular que sea el inversor
total de ese proyecto de 10 0 12 millones de dólares, cada una de esas habitaciones se vende como
una unidad de propiedad horizontal o monoambiente a distintos compradores. Los
compradores ceden el usufructo por un plazo de 10 años, a la gestión hotelera,
contratada. Y la gestión hotelera tiene distintos acuerdos, que puede ser desde
dar una renta fija a cada uno de esos compradores, hasta que cobre un mix entre un porcentaje de
honorarios en base a la facturación y otro en base a las utilidades y asume
todo el riesgo. Hay distintas posibilidades. Pero el inversor que adquirió esa
habitación va a recibir una renta por su cuota parte del hotel gestionado por
una cadena internacional o un grupo local.
Resumiendo: el “condohotel” tiene la
ventaja de atomizar esa inversión de 10 0 12 millones de dólares en de repente
100 pequeño inversores de 100 0 120 mil dólares, que van a recibir rentas por
su cuota parte del hotel gestionado por una cadena internacional o un grupo
local. Resumiendo: el condohotel tiene la ventaja de atomizar esa inversión de
10 0 12 millones de dólares en 100 pequeños
inversores de 100 0 120 mil dólares, que van a recibir rentas atractivas, cercanas al 10 por ciento anual en dolares, y
a su vez ofrece la garantia de tener un
titulo de propiedad como una unidad de propiedad horizontal.
- ¿Qué ocurre una vez que transcurren los primeros diez
años?
-Diez años después,
el inversor lo sigue explotando como hotel
o disuelve ese vínculo con la gestora hotelera y cada uno lo usa, lo
vende, lo alquila según su necesidad. La
habitación puede ser vendida como propiedad horizontal, simplemente que el que compra va a tener que
ceder el usufructo a la administración
en un lapso de 10 años. Esta es la obligación que pone el gobierno
uruguayo para obtener las exoneraciones tributarias que el proyecto tiene,
tanto durante la construcción del hotel, como en la gestión. Está inversión está estimulada por un decreto de fines de diciembre que
promueve los condohoteles, que va a
permitir que varios hoteles se instalen en Montevideo, con inversiones de 10 0 15 millones de
dólares, lo que por otra vía hubiera sido difícil.
fuente: diario El País – mayo / 2011
No hay comentarios:
Publicar un comentario