CONDO HOTELES: DESTINO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS

El condohotel, otra vía para comprar ladrillos

El inversor tiene el título de una propiedad que se explota en un pool hotelero

Invertir en ladrillos, obtener una renta anual en dólares, pero no ocuparse de la administración del inmueble. Esas son, en síntesis, las ventajas del condohotel, una nueva modalidad de inversión inmobiliaria que se popularizó en estos años.

Dentro del esquema de condohotel, el inversor compra un título de propiedad horizontal, que se explota en un pool de habitaciones hoteleras. Lo puede comprar cuando el hotel es recién un desarrollo en boca de pozo o cuando está terminado. En función de cada caso, se puede hacer un pago inicial e integrar el resto en cuotas (algunas desarrolladoras inmobiliarias aceptan pesos) o directamente hacer la inversión mediante un único pago.

"En el mundo, uno de los refugios más seguros son los ladrillos", explica Carlos Gerbi, presidente de HMI, la gerenciadora de los Hoteles Aspen. "Y si además hay miedo de devaluación, uno de los rubros directamente beneficiados es el de la hotelería, porque el turismo actúa como la industria de exportación: si se devalúa hay más turismo", dice. De los tres hoteles Aspen que hay en la ciudad de Buenos Aires, el Aspen Square, un hotel de cuatro estrellas en Palermo Soho, se está comercializando bajo la modalidad de condohotel. El precio para una unidad está entre US$ 140.000 y 145.000 dólares, y el desarrollador garantiza un retorno en el primer año del 8% en dólares.

La inversión depende en gran medida de la calidad del inmueble, la cantidad de estrellas del hotel y, como toda propiedad, de la ubicación. También es clave quién se encarga luego de la gestión y administración del proyecto. Hay desarrolladoras que toman tanto pesos como dólares en parte de pago. En los últimos meses, dice Gerbi, "se ve que muchos desarrolladores hacen una combinación: el anticipo en dólares y las cuotas las toman en pesos, y las ajustan por el índice de la cámara de construcción; otros toman todo en pesos; y otros garantizan el precio final en dólares".

La cadena Amerian, por caso, tiene a su cargo la gestión de condohoteles, que contemplan inversiones de US$ 100.000 y 150.000. "Tenemos un hotel en Río Cuarto que ya tiene vendido más de 50%; el de Neuquén está en proceso, al igual que el de Rafaela", dice Fernando Gaido, director general de la cadena Amerian.

Gaido afirma que la renta de un condohotel puede estar en torno al 10% anual en dólares. "Muchos de los que compran inmuebles lo hacen para alquilarlos, como inversión. Nosotros, además de darles la misma seguridad de otras inversiones inmobiliarias, podemos duplicarles o triplicarles la renta de un alquiler tradicional; todo depende de la ubicación del hotel", explica. "Porque en vez de alquilar una propiedad por dos años, acá se alquila por noche; un producto fraccionado siempre cuesta más mientras la fracción sea más chica".

Después de valerse del modelo de condohotel para desarrollar sus Quartier Basavilbaso, Quartier San Telmo y Quartier Puerto Madero, la desarrolladora Argencons está comercializando en Uruguay el Quartier José Ignacio, que son unidades de 55 metros cuadrados que se componen de una suite y estar con bar y terraza, en un terreno de 8000 metros cuadrados sobre la playa brava de José Ignacio. La inversión se realiza a través de un fideicomiso uruguayo al costo, y arranca en los US$ 250.000, a pagar con anticipo y 18 cuotas mensuales. Miguel Camps, presidente de Argencons, dice que la inversión tendrá un rendimiento estimado del 8% anual.

También en Uruguay, la desarrolladora WSW-Weiss Sztryk Weiss está comercializando con el modelo de condohotel el Imperiale Rambla, un hotel de lujo con 200 unidades totalmente equipadas, en la bahía de Pocitos, en la Rambla República del Perú, en Montevideo. Tiene unidades a partir de los US$ 260.000, que se financian durante la obra, hasta en 36 cuotas, en dólares.

Según Ricardo Weiss, director de WSW-Weiss Sztryk Weiss, quien luego quiera salirse de un condohotel puede hacerlo, al igual que como cualquier otra inversión inmobiliaria, volcando la propiedad al mercado. Dolores Sylvester, gerenta general de Hollywood Suites & Lofts, dice por caso que habiendo vendido ya todas las unidades de sus tres proyectos en el barrio de Palermo -Hollywood I y Hollywood II y Polo Suites-, ahora están en la etapa de reventa de algunas. "En los tres hay unidades en venta de US$ 170.000 para arriba", explica Sylvester, quien admite que sobre todo se trata de inversores extranjeros, que tras las últimas regulaciones del Banco Central tienen más dificultades para repatriar las divisas a sus países.

BENEFICIOS

8%

Es la rentabilidad anual en dólares que garantizan algunas desarrolladoras inmobiliarias, contra 5% de un alquiler tradicional.

COMPRA EN CUOTAS

Como toda inversión en boca de pozo, por lo general, se hace un pago inicial y el resto, en cuotas.

GESTION AUTONOMA

El dueño no se tiene que ocupar de la administración del alquiler.

fuente: Florencia Donovan para La Nación, 29/abril/2012

2010 - IRRUPCIÓN DE CONDO HOTELES EN ARGENTINA

INVERSIONES ULTIMO MODELO

En los últimos años, el modelo de condo hotel se fue abriendo camino en el mercado inmobiliario de nuestro país. Ya son varios los establecimientos que se encuentran operando bajo este concepto, mientras que otros están en su etapa de desarrollo.
La mayoría de los capitales que se invierten son argentinos, aunque se especula con el desembarco de grandes caudales internacionales. Frente a este panorama alentador, los desarrollistas asumen la responsabilidad y el desafío de crear nuevas y atractivas propuestas.

“Para nuestra empresa la innovación está en primera persona. Eso nos motivó a invertir y desarrollar nuevos proyectos para Córdoba y otros destinos del país. Cuando lanzamos Mégaron City, en 2008, fuimos prácticamente pioneros del modelo. Ahora ya hay varios jugadores de relevancia“, comentó Roberto Suez, presidente de Edilicia Suez, firma especializada en condo hoteles que desarrolla los Mégaron City, Casiopea, y Live!

EL MODELO EN ARGENTINA
“La figura del condo hotel constituye una modalidad de negocio inmobiliario en la que, en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se pueden adquirir unidades habitacionales que cuentan con la infraestructura, el equipamiento y los servicios propios de un alojamiento turístico de alta categoría”, explicó el abogado Eugenio del Busto, miembro fundador del Foro de Abogados Especializados en el Derecho de los Viajes y el Turismo (Iftta capítulo Argentina), y añadió: “En este tipo de operaciones el inversionista adquiere la propiedad de una unidad que -en general- es gestionada, junto con otras, por una cadena hotelera internacional o nacional. Los beneficios -que en algunos casos incluyen no sólo la renta proveniente de las habitaciones sino también los espacios comunes- son distribuidos entre los propietarios y la firma gestora”.
Para Guillermo Santaella, socio gerente de Forsad Proyectos Especiales, “se trata de un esquema de negocio que desde hace algunos años resulta exitoso en varios países”, y que poco a poco “se está afianzando en el mercado argentino”.
Por su parte, Suez agregó que “el modelo se fue desarrollando ante la posibilidad de expandir el negocio hotelero de la mano de inversores particulares y, a la vez, por la inquietud de estos inversores en contar con alternativas más rentables en el mercado del real estate”. Santaella añadió que, “si bien es exitoso, todavía no lo tenemos insertado dentro de nuestra filosofía de vida y comercialización. Estamos creciendo. O mejor dicho, empezando”.
Según Lucio Vega Iracelay, presidente de la consultora Novus Soluciones Comerciales, en el país hay aproximadamente 10 condo hoteles, y proyectos por otros tantos. Algunos de ellos son los pertenecientes al grupo Ayres, el Crowne Plaza San Eliseo, el ya mencionado proyecto de Edilicia Suez y el de Fiducia Capital Group. También se dio a conocer un proyecto en Iguazú, en el que un grupo extranjero estaría financiando el comienzo de la obra, al igual que otro en Bariloche, que se especula pertenecería a la cadena Hilton.
“El condo hotel, subido a la ola de desarrollo de la hospitalidad -y concretamente de la hotelería-, aparece como una manera diferente de financiar la construcción o remodelación de un hotel. Es decir, buscar propietarios individuales para cada una de las unidades, entregándoles un título de propiedad o afectándolas con una sesión a la explotación hotelera en manos de un único operador, que puede ser el desarrollador o una compañía nacional o internacional que amerite y brinde credibilidad a la ocupación que esa rentabilidad promete al conseguir los inversores”, comentó Vega Iracelay.
En Buenos Aires el modelo apareció hace aproximadamente cinco años. Luego comenzaron a aparecer proyectos en otros destinos turísticos, condición sine qua non para este tipo de negocio, ya que permiten una buena ocupación y, por ende, una rentabilidad atractiva para los interesados en esta modalidad.

MODALIDADES DE VENTA
No existe una modalidad única bajo la cual se desarrollan estos negocios. Así, resulta necesario establecer cuáles son sus características de acuerdo a las particularidades de cada uno de los contratos que vinculan a los inversionistas y la empresa encargada de la gestión hotelera.
Se puede reservar al inversor el derecho al uso de la habitación por un período de tiempo determinado o no, puede fijarse una renta anual mínima o participar del resultado al finalizar el ejercicio, aportando a los gastos que derive la gestión del emprendimiento. Asimismo, pueden distribuirse las ganancias entre los propietarios y la empresa gestora, cobrando esta última un fee por la gestión, entre otras opciones.
“En el condo hotel a veces se busca la figura del fideicomiso, y en otras directamente se vende la propiedad. Cada proyecto tiene una forma jurídica diferente. La propiedad brinda la tranquilidad de sentirse dueño, con un título inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, como todo el mundo está acostumbrado a tener. El fideicomiso, en cambio, tiene un máximo de duración de 30 años, en los que no se es dueño de la propiedad sino de una parte de una sociedad que tiene derechos sobre esa propiedad y que está en manos de terceros. En ese periodo se tiene uso, y por ese fideicomiso cede y tiene derecho a la rentabilidad”, explicó Vega Iracelay.

LAS PRECAUCIONES DEL INVERSOR
El esquema del negocio propone brindar una rentabilidad mayor a la que tendría un inversor inmobiliario, que se acerque más a una rentabilidad hotelera en un destino de buena ocupación.
Para que sea exitoso requiere de tres partes claves: un desarrollista -que lleva adelante la planificación y la ejecución del proyecto-, los inversores -que son los propietarios- y una cadena hotelera que realice la explotación del emprendimiento. “Por esa razón nuestra organización empresarial está integrada por una desarrollista (Edilicia Suez) y nuestra propia cadena (Mégaron Condo Hotels), que llevará adelante la explotación de las unidades. Tener el control de esos aspectos claves del negocio es muy valorado por nuestros inversores”, comentó Suez, y añadió que “el negocio hotelero viene en franca expansión en Argentina. El incremento del turismo receptivo y el posicionamiento de nuestro país como destino eleva la demanda de hoteles. Esto podría repercutir favorablemente en el desarrollo de condos”.
“El condo hotel es un negocio inmobiliario-hotelero que requiere de un delicado análisis de planificación, el cual -de ser correcto- garantiza una relación ganar-ganar para el desarrollista y el inversionista”, precisó Santaella, y aclaró que “el público al que se dirige el negocio es variado, ya que los montos de inversión varían en función de las superficies de las unidades, los servicios e infraestructura de los complejos”.
De cualquier manera, la tendencia en general es ofrecer servicios de hoteles de categoría. “Lo veo como una buena opción de inversión, siendo ladrillos y con un negocio de renta manejado por gente experta que puede ser muy interesante”, adicionó el socio gerente de Forsad.
“Si un hotelero está pensando en entrar en un esquema como éste debe tener en cuenta algunos aspectos tales como el destino -ya que debe tener buena ocupación-, que el operador hotelero sea confiable, y por sobre todas las cosas tener claro cuál es el objetivo del negocio; si es de corto, mediano o largo plazo. Hay que asesorarse, no subirse a la ola de moda porque el mercado se satura o puede ser que realmente no lo haya”, advirtió Vega Iracelay.
Por su parte, Santaella puntualizó: “En todo negocio que crece, el que empieza primero es el que más gana. Lo considero muy apropiado en Buenos Aires y ciudades del interior del país, ya que requiere de una ocupación y rotación significativas”.

INVERSIONES – INVERSORES
“Para habitaciones de 40 m2 estamos hablando de una inversión que arranca en los US$ 80 mil. Hay que tener en cuenta que se está comprando una parte de un negocio que ya está montado. En algunos casos se pagan expensas, o se deducen de la rentabilidad. Asimismo, hay alguna variante en la cual se otorga una garantía de renta en los años iniciales. Estos son ganchos comerciales para hacer más atractiva la inversión; generalmente se hace en proyectos donde se tiene la certidumbre de que va a ser un buen negocio”, comentó Vega Iracelay.
Santaella indicó que el valor de las propiedades depende de muchas características: ubicación, m2, marca que lo gestiona, entre otras, más un plus del sistema hotelero. Y que “normalmente este tipo de inversión se puede amortizar en seis u ocho años”.
En cuanto a los inversores, señaló que “el 80% son nacionales”. “En el caso de nuestros condo hoteles, los inversionistas son todos nacionales, al igual que nuestra cadena. Sin embargo, hemos comenzado a recibir consultas por parte de grupos extranjeros”, comentó Suez, y agregó: “Invertir en un condo hotel es buen negocio por varias razones. La primera es que el propietario de una suite obtiene una renta que duplica la inversión edilicia tradicional (edificio de departamentos). Es decir, hablamos del 10 a 12% anual en US$ en el caso de los condo hoteles, frente al 5 ó 6% de rentabilidad que aportan por año los departamentos comunes. Además, los propietarios cuentan con un programa de tarifa diferenciada para que utilicen las suites en todo momento”.
En el caso de los condo hoteles Mégaron City, Mégaron Casiopea y Live! By Mégaron -que es branded residence-, el propietario puede ceder su suite a la cadena en forma permanente, transitoria, o bien habitarla.
“El año pasado firmamos un acuerdo con la cadena de intercambio RCI, por medio de la cual nuestros propietarios pueden intercambiar sus tres semanas gratis anuales en cualquiera de los 4.000 resorts de categoría que la cadena tiene en el mundo. Ese beneficio está vigente, aunque nuestros hoteles estén todavía en construcción”, informó Suez.

EL INVERSOR COMO CONSUMIDOR
En cuanto a la entidad del propietario como consumidor, Del Busto señaló que “las relaciones entre el desarrollador y el inversor parecerían alcanzadas por la Ley de Defensa del Consumidor 24.240 y sus modificatorias, ya que si bien los condo hoteles no se encuentran receptados en la misma, sí lo están los tiempos compartidos, los clubes de campo o afines, con los que pueden encontrarse cierto grado de similitud”, y concluyó: “No obstante, habrá que estar atentos -como señalara oportunamente mi colega Francisco Costamagna- al modo en que la jurisprudencia interprete en este caso la limitante que establece el artículo 1º de la citada ley, en la que se señala que reviste la calidad de consumidor quien ‘adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social’, ya que este tipo de negocios se caracteriza porque el inversor adquiere la unidad”.

Fuente: Gabriela Macoretta -Publicado en Hospitalidad & Negocios, junio de 2010

CONDO HOTELES: NOCIONES INTRODUCTORIAS

SU DINERO PERSONAL: Secretos del condohotel

‘Quisiera saber si es buen momento para invertir en el mercado inmobiliario y si existe alguna alternativa en ladrillos que no sea un departamento tradicional. ¿La compra de una habitación en un condohotel es negocio?’ (Marcos Lerga, San Telmo)

Por: Andrea Glikman

Para responder a esta consulta, contactamos a Damián Tabakman, presidente de APPI (Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate). Invertir en ladrillos para obtener una renta es una apuesta muy común para los argentinos, pero la restricción de divisas achicó sustancialmente la oferta y la demanda.

Una alternativa no tradicional y relativamente nueva es la de los condohoteles, mediante la cual se participa en un pool de renta hotelero. Se trata, básicamente, de la compra de una habitación de hotel por la cual se adquiere un título de propiedad horizontal. El inversor debe pagar por ello impuestos y gastos de mantenimiento, pero es el hotel el que administra la propiedad, alquilándola y luego dividiendo las ganancias con el propietario. Aparte de ceder la habitación a la cadena hotelera, el dueño puede hacer uso de ella una cantidad de días al año, según lo estipulado por cada administrador. 

Con esta inversión, la apuesta es múltiple: por un lado, se apunta al ladrillo de una manera no tradicional, pero además se posa el ojo sobre la industria turística. 

El de los condohoteles es un esquema ya conocido derivado de los apart hoteles. Son edificios de departamentos pero con servicios hoteleros y orientados a un estilo un poco más lujoso. Es un sistema muy difundido, sobre todo en zonas de playa como Miami o México. Por el interés de los inversores y la posibilidad de obtener una renta interesante desembarcaron hace unos años en la Argentina. 

Hay destinos atractivos para invertir en condohoteles. El que más me gusta es Neuquén, donde hay escasa oferta hotelera y con el desarrollo de Vaca Muerta se llenará de turismo de negocios, aseguró Tabakman, ampliando el mapa de la inversión hotelera. 


Renta Departamento VS. Condohotel

El condohotel es una manera de tener una mejor renta que la que se le puede sacar al alquiler de un departamento, pero siendo propietario de la unidad. En esencia, es una inversión inmobiliaria, explicó Tabakman. Justamente, con respecto a la duda de si es momento para invertir en inmuebles, es una manera de canalizar los ahorros y que estén resguardados, por lo cual es una opción para estos tiempos de inflación. 

En promedio la tasa de rentabilidad de un condohotel es superior al 10% anual, incluso dos o tres puntos por arriba también. En situaciones extraordinarias de mercado, especialmente favorables para la hotelería, puede superar el 15% anual, aseguró el arquitecto, en un negocio donde se calculan aproximadamente 100 dólares por el alquiler de cada habitación. Aunque el precio es relativo, ya que varía de acuerdo con el tipo de hotel. 

Si bien la inversión inicial de un departamento tiene correlación con los precios de una habitación de hotel, la tasa de retorno es sumamente inferior en el primer caso. Los valores de una habitación rondan desde los 80 mil dólares a los 200 mil dólares, de acuerdo con el tipo de inmueble. Un departamento de un ambiente en un barrio abc1 de 40 m2, a 1.800 dólares el metro, implica un desembolso de 72 mil dólares. Sin embargo, se calcula una tasa de retorno en los inmuebles de hasta el 5%. 

Por otro lado, la situación económica del país incide en que la renta en un hotel en la Argentina sea más baja que en otros destinos, ya que los turistas pagan al dólar oficial, mayoritariamente con tarjeta de crédito, y los costos están afectados por la inflación doméstica, que no es baja, aseguró Tabakman. Pero agregó que, con la devaluación de principios de este año, los números de la hotelería mejoraron un poco. De esta manera, se espera un mejor panorama para el futuro y una mayor cantidad de turismo extranjero en la Argentina. 

¿Cómo se invierte en este tipo de inmuebles? 

La habitación puede adquirirse en un hotel ya en funcionamiento, o bien participando en un fideicomiso, donde el pago suele ser el 30% adelantado y el 70% restante en cuotas, como funcionan los emprendimientos en pozo. 

La inversión exitosa depende en gran medida de la ubicación del hotel, la cantidad de estrellas, la calidad del inmueble y sus servicios. Por eso es importante analizar bien en qué proyecto se va a depositar el dinero. 

Otra estrategia es apostar a la inversión en condohoteles en el exterior. De esta manera se dolariza la renta. Pero en muchos casos, en el extranjero, en lugar de dividir las ganancias entre todas las habitaciones, se distribuyen según la participación porcentual de cada propietario. Es decir, se recibe la renta de acuerdo con la ocupación de su habitación. Algunos hoteles incluso reparten las ganancias por consumos de los pasajeros y el uso de los espacios comunes del hotel, como por ejemplo lugares alquilados para conferencias o eventos. 

En general, estos negocios no suelen tener restricciones de reventa. Sin embargo, Tabakman aclaró que justamente un tema importante para tener en cuenta en cualquier inversión en un condohotel es el mercado secundario, que es muy pequeño; de modo que la venta del cuarto, cuando el inversor quiera salir, puede no ser tan simple. 

Prácticamente todos los operadores hoteleros más importantes del mundo (Hilton, Four Seasons, Trump, The Regent, Le Meridien, Ritz Carlton y Sonesta) están involucrados en proyectos de condohoteles, pero no hace falta que sean grandes marcas para ser dueño de una habitación. 


fuente: sudinero@ambito.com.ar

BIENES RAICES, POR QUÉ INVERTIR EN ESTA OPCIÓN

10 Tips for New Real Estate Investors

Many investors today want to add real estate to their investment portfolios, but they don’t understand the complex nuances of real estate investing or how to begin the process. Real estate investing is substantially different from investing in stocks, bonds, and CDs, and it can seem overwhelming to brand-new investors.

Several years ago, an investor called me to buy a rental property after losing a great deal of money in the stock market. He was excited to begin his real estate investing career, but was terrified of investing in something new. In fact, at his first closing, his hands shook so much that he could hardly sign his name on the documents. Today, he owns eight houses and has become quite successful. We laugh whenever we recall how nervous he was in the beginning.

But real estate investing doesn’t have to be difficult or scary. When I teach people how to invest in real estate, my philosophy is to maximize return while minimizing the risks.  When done correctly, real estate investing is one of the safest and best long-term wealth-building tools in the world. With that in mind, here are 10 tips to help you successfully launch your real estate investing career.

1. Real estate investing is a business, and you should treat it as such. Start by developing a good business plan, detailing the nuances of starting and running your business, with realistic goals over time frames of one, three, five and 10 years.  If you don’t know how to write a business plan, you can find help at the Small Business Administration’s website.

2. Check your credit report to determine your ability to finance investment property. Most lenders today require 700 or better FICO (Fair Issac Co.) scores from borrowers who want to buy investment property. Also, make sure that your total debt-to-monthly-income ratio is low. Often it makes sense to pay down outstanding credit card debt or car loans in order to improve your debt ratios. You’re entitled to one free credit report per year from the three major credit bureaus (Trans Union, Equifax, and Experian), but they’ll only provide your history, and not your score. Instead, try Credit Karma to get both.

3. Find a good bank or mortgage broker in your area if you’re financing your investments. Realtors (real estate agents who belong to the National Association of Realtors and must adhere to a code of ethics) are good sources for recommendations, or you can ask other investors whom they’ve used. You might want to do this even before you start your property search. If you’re paying cash, you’ll need to prove you have the funds by submitting a recent bank or brokerage statement when you make an offer.

4. Determine the best areas to look for properties. Some new investors make the mistake of limiting their search to areas close to their home. But often better rental areas may be located a little further away. New investors may think they need to live near their properties in case tenants call about repairs or other problems. But in reality, if the home is put into good repair before your tenants move in, those calls from tenants should be few and far between.

5. Talk with other investors about local real estate. Join a real estate club in your area (do a quick Google search to find them). Real estate clubs are great places to network with other investors, lenders, and repair service providers. You can often pick up helpful advice about your local market from other club members. Some communities offer courses on real estate investing through adult education or local real estate brokerages. If you can’t find a real estate club or course, consider an online investing forum. Yahoo Groups lists dozens of real estate groups. The Real Estate Investors Forum of Tampa Bay, for example, has been around since 2002 and has more than 1,100 members.

6. Consider multiple sources for buying properties. New investors may think they can only purchase homes through their local Multiple Listing Service (MLS), or by banging on doors in run-down neighborhoods looking for distressed sellers. But sometimes you can find much better deals on real estate auction sites, such as Auction.com, and these sites make it possible for buyers to easily make purchases in locations beyond their immediate area.

7. Spend time reading about real estate investing.  A tremendous amount of free information exists today online about real estate investing. When purchasing a book, look for those that offer practical guides on buying, flipping, renting, and selling properties. Avoid books that claim you can make huge sums of money in 30 to 60 days or 25-year-old books detailing techniques that may no longer work.

8. Find a good Realtor to help you locate properties. Not all Realtors are experienced or even adept at helping investors. Before the real estate crash in 2007 and the subsequent onslaught of foreclosures, only a small percentage of Realtors would even work with investors. Since then, many Realtors have taken courses and suddenly claim to be “experts” on foreclosures. Make sure that you choose a Realtor who has sold a large number of investment properties, and also understands concepts such as return on investment (ROI), net operating income (NOI), and debt service.

9. Look for a return greater than 1 percent per month of sales price. An old maxim of real estate says that a rental property yielding 1 percent of the sales price per month is a good deal. In other words, if the home cost $100,000, you should get $1,000 per month in rent, or about 12 percent annual yield. But in many areas of the United States today, home values have declined substantially and investors can now achieve greater than 1 percent per month returns.

Let me share two examples of homes that I purchased with cash in 2013. The sales price of the first was $62,000. It rents for $1,050 per month, an annual yield of more than 20.3 percent. I bought the second one for $39,900, and it rents for $795 per month, an annual yield of 23.9 percent!  Even factoring in repairs and other initial expenses, the yields are still 15 percent and 18 percent, respectively, on the two homes.

10. Learn from the best. To achieve success, model your investing decisions after what other successful real estate investors in your area have done. Search Google for real estate clubs in your city, or try Meetup.com.

Above all, remember that like anything else, the harder you work and the more effort you put into your real estate investment business, the greater your ultimate reward will become over time. Good luck!

Este post,  escrito por  Ethan Roberts, fue publicado originalmente en  www.auction.com el 01/abril/2014.

Ethan Roberts is a real estate writer, editor and investor. He’s a frequent contributor to InvestorPlace.com, and his work has been featured on Money.msn.com and Reuters.com. He’s also written for SeekingAlpha.com and MarketGreenhouse.com, and was one of five contributing editors to TheTycoonReport.com. He’s been investing in real estate since 1995 and has been a Realtor since 1998. He also teaches classes on investing in residential real estate.

INVERSION EN HOTELERIA EN COLOMBIA

¿Qué tan bueno es invertir en hoteles?

El ‘boom’ de hoteles ha despertado el interés de inversionistas, incluso de los pequeños. Ya no es necesario invertir grandes cantidades. Ojo, el desborde de la oferta puede dañar el mercado. La revaluación del peso puede ahuyentar los turistas.

En los últimos años se ha visto un incremento de la inversión en hoteles. Grandes cadenas internacionales han llegado al país, al tiempo que las constructoras locales iniciaron distintos proyectos hoteleros. Estos se han concentrado principalmente en Bogotá.

Las personas naturales incluso, ahora tienen la posibilidad de participar en proyectos, sin tener necesariamente grandes cantidades de dinero para invertir. La participación se adquiere a través de derechos fiduciarios con inversiones mínimas de $30 millones. Uno de los beneficios está asociado con la valorización que obtienen a lo largo de la construcción del hotel.

En la Costa, por ejemplo, hay condominios vacacionales que permiten a las personas comprar una casa o un apartamento, que administra la cadena hotelera. El dueño puede utilizar su propiedad el tiempo que quiera y el resto arrendarla. O también está la modalidad de tiempo compartido.

Todos hoy quieren estar en el negocio y es que hasta ahora los que han invertido en proyectos hoteleros les ha ido bien. La rentabilidad que están dando los hoteles es parecida a la de las oficinas y locales. Va entre el 0,8% y 0,9% mensual, señala Francisco Pombo, avaluador y miembro de la Lonja de Propiedad Raíz.

La realidad era que hace unos años en el país había un déficit de hoteles. En Bogotá, la capacidad de la oferta en 2007 no era suficiente, señala Alejandro Morales, Vicepresidente Financiero de Germán Morales e Hijos.

La falta de oferta en la capital ya fue solucionado. Sin embargo, el riesgo ahora se da por el hecho que la oferta se pueda desbordar. Muchos constructores no son tan juiciosos al hacer un análisis del mercado. “Todo sucede por moda. Todos van en manada a hacer centros comerciales, después oficinas y ahora hoteles”, señala Juan Carlos Corredor, vicepresidente ejecutivo de Julio Corredor y Cía.

Como en todos los negocios, los que llegan primero a la fiesta les va mejor. Sin embargo, los últimos pueden perder, sobre todo cuando se invierte por encima de la capacidad de absorción de la demanda. No hay que olvidar que los mercados se saturan. Lo más graves es que los problemas después vienen para todos los hoteles, que van a sufrir con los bajos niveles de ocupación.

Supuestos bastante optimistas

Las expectativas del mercado son optimistas, así como los supuestos que se han hecho sobre los niveles de ocupación hotelera. Los constructores hablan de ocupaciones que superan el 65%, cuando la verdad es que en el país esa tasa es menor.

Hay hoteles que si tienen ocupaciones más altas, pero son de tradición y ya tienen un mercado establecido. Al hotel nuevo, le cuesta entrar al mercado. Una tasa del 55% en los primeros cinco meses el algo bastante bueno, dice Morales.

Los pronósticos positivos de la industria se basan en factores como el crecimiento de la economía y del tráfico aéreo internacional. En 2009, el número de pasajeros internacionales creció 6%, según el ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

Sin embargo, lo que las personas deben tener claro al momento de invertir en hoteles, es que están asumiendo riesgos que pueden hacer que su rentabilidad esperada caiga.

Los niveles de ocupación de un hotel varían dependiendo de muchos factores que en cierto punto son inciertos, como el escenario económico, el comportamiento del turismo, el reconocimiento o seguridad de un lugar o incluso causas de fuerza mayor, tales como un desastre natural.

Aunque el volumen de turistas en el país sí ha crecido, Colombia no es un destino turista. Los problemas de seguridad todavía hacen que los extranjeros lo piensen dos veces antes de venir. Además hay que tener cuidado con la revaluación del peso colombiano, que puede ahuyentar a los turistas. Los costos en dólares de venir a Colombia cada vez son mayores.

La hotelería de la Costa Atlántica puede resultar afectada, al perder competitividad frente a otros destinos como los países del Caribe o México. En Bogotá, puede que la revaluación no incida demasiado, ya que la demanda es más de negocios.

Tampoco se puede desconocer que en ciudades intermedias, la falta de infraestructura y facilidades para el transporte terrestre limita el desarrollo del turismo.

Gobierno debe tomar medidas

Otro atractivo que han visto las personas al invertir en hotelería, es el hecho que las inversiones en hoteles están exentas del impuesto de renta por 30 años desde que el proyecto arranca.

Expertos coinciden en que el gobierno debe hacer un esfuerzo por evaluar si realmente se justifica tener esta exención y más en un mercado que empieza a mostrar signos de sobreoferta.

Para tener en cuenta

Las personas que van a invertir deben partir del hecho que montar un hotel no es sólo tender una cama. Hay que tener un know how, cumplir con unos estándares, establecer unos costos de operación. Es un negocio complejo, dice Morales.

También deben ser conscientes que no todos los proyectos son buenos. El inversionista debe saber en qué se está metiendo. Estudiar el proyecto con cuidado y analizar la experiencia de los operadores y de los constructores. Hay muchos que llegan en paracaídas tratando de aprovechar el auge del sector, pero sin tener los conocimientos requeridos. La ubicación del proyecto también es clave, por eso se debe revisar la capacidad de ocupación del sector así como las zonas de afluencia.

Juan Camilo Correa, Business Director de Nai Global, dice que la ocupación de los proyectos hoteleros en Ciudad Salitre, está por encima del promedio, debido a sus facilidades de acceso. Queda cerca al aeropuerto y al centro de la ciudad.

fuente: http://www.finanzaspersonales.com.co/invierta-a-la-fija/articulo/%C2%BFque-tan-bueno-es-invertir-en-hoteles?/37508

TENDENCIAS HOTELERAS

Check-in de tendencias: 5 claves para tener en cuenta antes de elegir un hotel

¿Existen hoy habitaciones sin wifi? ¿Los hoteles boutiques desaparecen? Aquí, las nuevas tendencias mundiales en hotelería.

Sólo el gigante Starwood cuenta con unos 980 hoteles en 100 países del mundo; casi 300 mil habitaciones dispuestas en propiedades de una decena de “marcas” distintas (Sheraton, la más conocida; Aloft y Element, entre las emergentes), cada una con su perfil, diseño y rango de tarifas específicos. Vaya ese dato para dar una idea del volumen, lo variado y la complejidad en el actual negocio de la hospitalidad,la gran bolsa donde conviven palacios en destinos exóticos con hostels para mochileros en playas perdidas y suites para ejecutivos dentro de aeropuertos; el mega grupo multimarca y el emprendimiento familiar; el monstruo de mil habitaciones y la casa de familia con cuatro cuartos.

Así las cosas, detectar y pasar en limpio ciertas tendencias globales de esta industria, tan pesada, pero dinámica y con ligerísimos reflejos, no es tarea fácil. Aunque tampoco es imposible, así que acá vamos. Sin orden en particular, estos son cinco de los fenómenos y las señales a prestar atención hoy, antes de hacer tu próximo check-in.

1. Rates war. Estado de crisis.

Unos dicen que recién estamos entrando, otros ya ven la luz al final del angustiante túnel de la crisis económica global. Sea de una u otra forma, la industria hotelera, particularmente la norteamericana y la europea, enfrenta la escena con una palabra clave: ajuste.

Frente a turistas que reducen sus vacaciones y empresas que recortan viajes de negocios básicamente en todo Occidente, la reacción es rápida: las amenidades gratuitas se racionan; ciertos servicios personales surgidos en “los años del lujo” (con pretensiosas figuras como el “sommelier de almohadas” y el “conserje para mascotas” a la cabeza) desaparecen silenciosamente. Las bien intencionadas medidas a favor del medio ambiente, si agregaban algún costo operativo, quedan en suspenso. Y así… Esos detalles que aparecían por todos lados en los últimos años para disputarse un público ávido y con la tarjeta de crédito lista, tienden a esfumarse.

Esas son malas noticias para el consumidor. Pero hay buenas nuevas, también. Y es que la debacle económica produce otro efecto: suspende, en términos generales, las correctas prácticas tarifarias… Así, estamos viendo y veremos aún más, muchas promos del tipo “la tercera noche es gratis” en hoteles de lujo que tradicionalmente no te regalaban nada. Particularmente en el segmento de las cuatro estrellas, ya encontramos valores muy, pero muy atractivos, más cerca de los “tres” que de los “cinco”.

La palabra “competitivo” parece haber reemplazado a otros tags frecuentes hasta ahora como “seductor”, más propios de un frasco de perfume. Y si bien en hotelería el regateo no es muy corriente, se puede decir que casi no hay tarifa no negociable, ahora más que hace cinco años. Huéspedes, se necesitan. Atención a las ofertas.

2. Lifestyle. Industria con estilo.

“Boutique” fue el “catch word” de la hotelería en los últimos años. Definía a los pequeños hoteles con personalidad, onda y diseño que se multiplicaban como alternativa al uniforme “universo beige” de las grandes cadenas internacionales. Nuestro Palermo debería ser un caso de estudio en las universidades para ilustrar este proceso.

Después, como siempre, vino el abuso. Cualquiera que reciclaba una casa chorizo y a cada una de sus tres habitaciones le ponía el nombre de cierto personaje de culto (de Groucho Marx a Charly García) tenía un hotel boutique.

Hoy, en la Argentina ya se conocen bien estos hoteles en Capital y en destinos como Mendoza o el NOA. Pero recién están brotando en otros puntos, como Córdoba (Azur Real Hotel), Mar del Plata (Sainte Jeanne), San Isidro (San Isidro Plaza Hotel), y hasta San Antonio de Areco (Patio de Moreno, Solar del Pago).

Sin embargo, la palabrita de moda hoy es otra. Se escribe “lifestyle” y de algún modo es la respuesta de la industria a gran escala frente a los hoteles boutique independientes. Un “lifestyle hotel” es básicamente un hotel boutique, pero de una cadena. Promete lo mismo: diseño al día, servicio personalizado y “coolness”. O lo mejor de dos mundos: las cualidades de un boutique, más la accesibilidad, el poder y respaldo de una operación internacional.

El ejemplo más claro es la modernísima y exitosa cadena W, de Starwood, que no deja de expandirse. En el Wde México DF, por caso, si bajás de tu habitación desprevenido, de noche, te podés encontrar con que el lobby se convirtió en una disco. Algo no muy normal en un negocio de semejante dimensión. Sean de cinco o de cuatro estrellas, toda corporación hotelera está regando el mundo con sus apuestas al nicho lifestyle. Starwood con el mencionado W; Intercontinental con Indigo; Accor con Novotel. Incluso las marcas top, con personalidad más definida, parecen “flexibilizar” sus líneas en favor de transmitir un “estilo de vida”.  El Sofitel Paris Le Faubourg, por ejemplo, acaba de remodelar 21 suites recreando la elegancia de los salones de alta costura de la capital francesa, en un tributo a la moda que va de los pasillos hasta el último mueble.

3. Hiperconectividad.

Frente a la política del ajuste, hay algo en lo que los hoteles no pueden bajar la guardia: la tecnología. El plasma, el minibar y la caja de seguridad (con capacidad para guardar la notebook) hace rato que son básicos ya al nivel de la cama y la ducha.

Una buena señal wifi es no perecedera. Aunque todavía no se ponen de acuerdo en cuanto a si hay que cobrar o no por su uso.

Otros features, cada vez más presentes en las habitaciones, son el deck para conectar el iPod al sistema de sonido, entrada de USB para ver archivos propios en la tele; iluminación “inteligente”, para que cada huésped arme su propio ambiente; y piscinas con música subacuática; Wii y Playstation, en los “Kid’s Club”.

Menos frecuentes, pero marcando tendencia, el Algonquin de Nueva York les presta a sus clientes Kindles (dispositivos para leer libros electrónicos); el Mandarin Oriental de Miamihace lo mismo pero con iPods, y el Benjamin, también en Nueva York, cuenta con almohadas con... ¡mp3!

Para el francés Patrick Jouin, que ha desarrollado líneas de diseño clave para los W y para el Swatch Hotel de Shangahi,  “en el hotel del mañana, la tecnología realmente brindará la oportunidad de personalizar la habitación e integrar la cultura de un modo explorativo”.

4. Mundo de sensaciones.

Es sorprendente pero, a pesar dela cantidad de hoteles que pueblan el mundo, muchos huéspedes siguen esperando acostarse a dormir en un lugar especial, diferente y único.

Justamente ante la proliferación de las cadenas estandarizadas (algunas en menor medida que otras, es cierto )los boutique apostaron a espacios más cálidos, amigables, incluso “protectores”. Roman Alonso (Ace hotel, Palm Srings), Grayling Design (The Greenwich Hotel, de Robert De Niro), Terence Conran (The Boundary) son algunos de los diseñadores trendsetters que están marcando el rumbo en esta dirección más acogedora y menos fría. En Buenos Aires, The Wow Factor, la consultora de Cecilia Nigro y Mariana Rapoport, habla de “decó emocional”. “Hay una vuelta algo primitivo, a crear sensaciones que nos conecten con lo maternal, desde materiales sólidos con peso propio, textiles con cuerpo y caída; se cambia fragilidad por seguridad”, enumera Rapoport.

5. Glamping! Mucha experiencia.

El último cliché (no necesariamente falso) del turismo asegura que la industria no vende pasajes,estadías, comidas ni excursiones sino... ¡experiencias!

En hotelería esto es especialmente cierto cuando se habla de glamping, uno de sus neologismos más logrados. Híbrido de “camping” y “glamour”, se trata de campamentos de alta gama, emplazados en sitios generalmente agrestes, pero con todos los servicios y, por supuesto, un completo staff al servicio de los “aventureros”, incluyendo chefs dignos de un cinco estrellas. Y, sí, son toda una experiencia.

En Sudamérica, uno de los primeros glampings se vio hace algunos años en Las Leñas, pero durante la temporada de verano. Después no se supo mucho más de las carpas vip hasta que apareció el Patagonia Camp (¡con 17 yurts mongoles!), Ecocamp Las Torres (ambos en Tores del Paine, en el sur de Chile), Elqui Domos (Valle del Elqui, Chile), Adventure Domes (frente al glaciar Perito Moreno), y Pueblo Barrancas (costa de Rocha, Uruguay).

Fuente:http://planetajoy.com/

HOSPITALIDAD, HOSPITALIDAD, HOSPITALIDAD...

Hotelería menos tradicional

Más oportunidades en Argentina, no sólo para grandes hoteles

por Gustavo Paniego (*)

Muchos piensan que la oportunidad de inversión en el sector hotelero es sólo para aquellas personas que tienen una disponibilidad de capital muy grande. Es cierto que en el caso de querer tener un negocio del tipo de los hoteles convencionales la necesidad de capital es una barrera de entrada importante, lo que hace que este tipo de negocio sea para muy pocos.

Sin embargo, existen algunos segmentos o nichos de mercado que pueden ser  llamados de hotelería no tradicional, o al menos no de la forma en la que muchos consideran que es un hotel, para los que la cantidad de dinero que se necesita no es tan grande. Al dar una mirada a algunos de estos nichos yendo de menor a mayor en cuanto al monto de inversión ubicándonos en la ciudad de Buenos Aires, vemos que las posibilidades son crecientes y no son pocas.

Un público joven que demanda

En primer lugar encontramos una creciente oferta de departamentos amoblados destinados al turista. Para ingresar en este sector se debe disponer de un departamento de entre 1 y 3 ambientes (en algunos casos se puede pensar en unidades de mayor tamaño). Estos inmuebles deben estar equipados confortablemente, es decir que deben tener TV, reproductor de DVD, cafetera, tostadora, microondas, juguera o exprimidor eléctrico, conexión a internet y línea telefónica. Se debe brindar, incluido en la tarifa, un servicio de mucama y recambio de blancos (sábanas y toallas) por lo menos una vez a la semana. Generalmente el público que consume este tipo de producto permanece entre una semana y 1 mes, siendo las tarifas inferiores a las de la hotelería tradicional. La oferta de estos productos se realiza generalmente por medio de internet y la cobranza es en efectivo al momento de ingresar a la propiedad a lo que se debe sumar un depósito en garantía por eventuales roturas y / o faltantes.

Otro segmento atractivo es el de los hostales. Este tipo de negocio ofrece habitaciones y baños compartidos, un lugar para calentarse la comida o cocinar algo muy sencillo, computadoras con acceso a internet, máquinas de lavar con fichas y una sala común. El público está conformado por gente joven, en muchos casos mochileros (los llamados backpackers) que quieren conocer destinos turísticos sin gastar mucho en alojamiento y comidas. 

Estos emprendimientos, que han crecido mucho en este último tiempo, se ubican en propiedades antiguas con muchas habitaciones, las que se equipan con camas marineras de manera tal que puedan alojar hasta 8 personas.

La tarifa se cobra por dormir (cama) y por lo general no incluye servicios adicionales. La inversión necesaria para este tipo de emprendimiento no es muy grande ya que en muchos casos las propiedades en las que se realiza esta actividad son alquiladas y el costo del equipamiento es muy bajo dado que lo que se busca es la durabilidad y no el diseño. Dado el perfil del público que consume este tipo de producto (gente muy joven) el canal de venta más importante es internet, seguido muy de cerca por el “boca a boca”.

Servicios básicos para todos

Ya pensando en una inversión de mayor importancia nos encontramos con los hoteles llamados Bed & Breakfast. Este tipo de hotelería nació sobre el fin de la Segunda Guerra Mundial. Los soldados norteamericanos que volvían de los frentes de combate eran acantonados en las ciudades costeras donde iban a ser embarcados para retornar a su país. Esto trajo aparejado un gran déficit de espacio para alojar a los mismos, por lo que desde el Gobierno se pidió a la población que brindaran a estos soldados un lugar para dormir (una cama) y un desayuno a un precio razonable. De ahí nació la denominación Bed & Breakfast, la que comenzó a difundirse por muchas partes del mundo. En nuestro país era totalmente desconocida hasta hace algunos años.

Si bien en el mundo estos establecimientos brindan sólo cama y desayuno, sin más servicios adicionales, en nuestro país existe una gran variedad en la oferta. La  primera división que encontramos es en la estrategia que muchos han adoptado y que tiene un claro enfoque en la diferenciación, mientras que otros hacen eje en los costos.

El enfoque de diferenciación apunta a un segmento de mayor poder adquisitivo que quiere salir de los lineamientos tradicionales de la hotelería y compenetrarse más de la cultura local, lo que lleva a que la oferta sea de cierta sofisticación. También se encuentran unidades de negocios temáticas, siendo uno de las armas más utilizadas el del tango. Hoy este icono de nuestra cultura es uno de los más demandado por los turistas. Es por ello que los propietarios ofrecen no sólo los servicios propios de un hotel sino que han agregado negocios adicionales tales como clases de tango, venta de souvenir relacionados con el tango, excursiones temáticas, venta de zapatos y vestimenta para tango y otros.

El otro enfoque, el de costos, apunta a brindar un servicio más básico y en consecuencia la tarifa es menor. Busca aquel público que quiere alojarse en un establecimiento en el que se perciba la cultura local pero sin que esto lo segmente o acote dentro de una determinada temática y al mismo tiempo pagar un precio inferior.

Mayor lujo y sofisticación

Cuando se tiene una mayor disponibilidad económica podemos pensar en los hoteles boutique. Esta denominación ha sido tomada erróneamente por algunos de los B&B. Utilizan la palabra boutique junto con su nombre de fantasía para significar una cierta diferenciación. Los hoteles boutique son unidades de negocio de no más de 60 o 70 habitaciones en promedio, caracterizados por tener mucho lujo y un cuidado nivel de servicio. En alguna medida compiten con los hoteles de 5 estrellas aunque no tienen todos los servicios complementarios que estos ofrecen como por ejemplo piscina, dada su dimensión más reducida.

Este tipo de hotelería es bien recibida por aquellas personas que buscan un nivel de atención excelente, muy personalizada, sin tener que alojarse en hoteles de gran tamaño y por lo tanto muy impersonales. Las tarifas de estas unidades de negocios están, muchas veces, al nivel de los hoteles 5 estrellas pero recordemos que el tipo de servicio que brindan implica una gran cantidad de personal y al mismo tiempo no se logran ingresos de otros puntos de venta mas allá del venta de alojamiento.

Hoy podemos afirmar, entonces, que la hotelería es una actividad muy atractiva. La alta tasa de rentabilidad y los distintos formatos de negocio permiten que muchos inversores se vuelquen a este negocio. Pero no debe olvidarse que es un negocio complejo de 24 horas por día los 365 días del año en el que el cliente duerme en casa y demanda muchos otros servicios aparte del de alojamiento. El turismo ha llegado a la Argentina y con él la posibilidad de desarrollar nuevas oportunidades de negocios.

(*) Articulo publicado en Gerencia de Hoteles