REVITALIZANDO EL NEGOCIO HOTELERO

Los condo-hoteles revitalizan el negocio

Surgen nuevas formas de inversión para amortiguar el alto costo de la tierra en Buenos Aires y sus alrededores.

Con el valor de la tierra cada vez más alto en la ciudad de Buenos Aires y zonas vecinas, las cadenas hoteleras tuvieron que rediseñar su estrategia para que el negocio siga siendo rentable. En este contexto crecen los proyectos de condo hoteles que unen la estructura tradicional del hotel con unidades residenciales, que se venden desde el pozo. Así, los desarrolladores consiguen financiamiento y amortiguan el impacto de la compra del terreno. Y a la vez, suman al negocio a medianos inversores a los que les prometen rentabilidades atractivas. El Alvear y el Intercontinental son algunas de las cadenas que se volcaron a este esquema, en el que ya estaban incursionando algunos hoteles boutique.

Los condo hoteles funcionan bajo dos esquemas. En el más simple, el inversor compra una unidad o departamento. Tiene título de propiedad y puede disfrutar de todos los servicios del hotel. En el segundo esquema, el inversor le cede la unidad a la cadena hotelera para que lo explote como una habitación más a cambio de una renta mínima de 6%. Pero no se trata de un negocio seguro: la ganancia dependerá de las aptitudes de la firma gerenciadora de hotel y, al ser un formato de poca liquidez, es difícil salir rápidamente sin perder capital.

Uno de los primeros proyectos de este tipo fue el de San Eliseo, un tradicional country de la zona sur en el que la cadena Crowne Plaza pondrá en marcha un hotel cinco estrellas. "La marca es muy importante para garantizar la operatoria. Esto es una garantía para el inversor", dice Jonatan Danon, director del proyecto.

San Eliseo, que se inaugurará este año, será puro condo hotel: no habrá ningún área del edificio que esté fuera del esquema. Los locales comerciales serán parte del espacio común y los beneficios de los alquileres se repartirán entre todos los propietarios. Sobre 98 unidades tienen vendido el 69%, a precios de van de US$ 153.000 a US$ 375.000.

Danon no quiere hablar de porcentajes. En cambio menciona que a un inversor que puso US$ 153.000, después de descontar los gastos, le queda una renta anual de US$ 12.000. "No es un negocio de alta renta; si te lo venden así te están engrupiendo. Es un negocio seguro que no requiere de muchos conocimientos. El inversor tiene una apreciación de su inversión que no está relacionada con la evolución del mercado inmobiliario".

La razón por la que se expande este esquema es que "los condo hoteles están ubicados en sitios donde la tierra es muy cara, ningún otro tipo de negocio funcionaría en ese local por lo caro que es el terreno".

Con este razonamiento coincide Andrés Kalwill, director de los nuevos proyectos del grupo Alvear, que está construyendo un nuevo hotel con residencias en Puerto Madero, la zona más cara de la ciudad.

Con US$ 6.000 el metro cuadrado, ya vendieron dos tercios delas 50 residencias que estarán pegadas al hotel de 150 habitaciones. La inauguración está prevista para 2013, con una inversión total de US$ 50 millones. "Este esquema de inversión ayuda a solventar el alto costo de la tierra. Ya tenemos casi todo vendido y, en esto, el prestigio de la marca tuvo un peso decisivo", sostiene Kalwill.

Entre las razones por las que proliferan este tipo de inversiones, Kalwill menciona al posicionamiento de Buenos Aires como destino turístico internacional. "Nos lanzamos con este emprendimiento porque las posibilidades de crecimiento del turismo en la Argentina son enormes", sostiene.

Para Arturo de la Rosa, de la consultora HVS, el de los condo hoteles es un negocio que aún no madura en la Argentina. "Es una gran alternativa, aunque no asegura rentabilidad. Dependerá de la calidad del producto, de si el lugar es adecuado ... No hay rentabilidad per se".Osvaldo Chudnobsky, socio de Horwath HTL, consultora especializada en hotelería, también pone paños fríos sobre el entusiasmo de los desarrolladores. "En estos esquemas, el que hace el mejor negocio es el constructor, que es el que vende las unidades y se va.

La rentabilidad esperada es muy difícil de lograr. Por buena que sea la operación, rara vez se recibe la rentabilidad prometida. La palabra "garantizar" en la industria hotelera es un concepto que no existe".

Otro de los problemas es que "algunos proyectos dependen exclusivamente de la venta de los condos. Si no se venden, no pueden terminar de construir," insiste Chudnobsky. Entre las claves que necesitan los proyectos para funcionar menciona la necesidad de que "haya una marca muy fuerte por detrás, que tenga un compromiso directo con la operación; no una franquicia. Y que el condo hotel no sea más del 20%, que el proyecto tenga su financiamiento más allá de la venta de los condos".

Entre los mega proyectos que se anotan en este esquema figura el Intercontinental de Nordelta. Será un hotel con 140 habitaciones y un número similar de condominios y lofts, que se inaugurarán a fin de año. "Todo el proyecto está vendido en un 100%. Las primeras unidades se vendieron en septiembre a US$ 2.300 el metro, y las últimas llegaron a US$ 5.000. Apuntamos a la gente que quiere vivir en una propiedad privada con los servicios de un cinco estrellas", dice Marcelo Macagno, socio de Innvest, la empresa desarrolladora.

También boutiques

En el partido de Brandsen se encuentra el hotel Finca María Cristina, operado por la franquicia Howard Johnson. Además del hotel en sí, cuenta con "chacras boutique ": chalets de 120 metros cuadrados con todos los servicios incluidos y la atención directa desde el hotel. Fernando Serenelli, dueño del emprendimiento, cuenta que construirán 15 chacras que se comercializarán bajo este esquema de condominios. "Los inversores que participen obtendrán una rentabilidad promedio del 17 al 18%. Los montos de inversión van desde los US$ 40.000 para una cuota parte de las chacras".

En el esquema de hoteles boutique está el Own Palermo Hollywood, que sumará además un emprendimiento de ese tipo en San Telmo. "Es una opción atractiva para los inversores que quieren diversificar el portafolio", dice Nicolás Bonta, director del hotel. "En las 17 unidades ­habitaciones­ de Palermo, tenemos 16 inversores. El inversor no tiene derecho de uso, aunque puede disfrutar de la unidad con una tarifa más competitiva que la de mercado".

Bonta dice que la rentabilidad "es del 13% sobre la  inversión y estimamos que será mayor a medida que pase el tiempo. De todos modos, por contrato les garantizamos una renta del 6% libre de gastos, ya que cuando se constituye la inversión, se arma un fondo de reserva del 3% que sirve para renovar y remodelar".

También en Palermo está Hollywood Suites & Lofts. La gerente general, Dolores Sylvester, explica que en este emprendimiento conviven en el mismo edificio departamentos de uso privado y otros asociados al hotel. En el pool hotelero, "los inversores se desentienden de todo, con una rentabilidad promedio del 11%. Hay una cuenta común de ingresos y de ahí se deducen los gastos. Lo único que pagan aparte son las expensas". En este caso, los inversores firmaron con la gerenciadora un contrato por cuatro años,con una cláusula de salida si es que la compañía no alcanza el 10% de rentabilidad anual convenida.

Fuente:http://200-42-93-131.dup.prima.net.ar/empresas/condohoteles-buscan-revitalizar-negocio_0_135600002.html