ACCIONES VS. BIENES RAÍCES

QUÉ INVERSIÓN ES MÁS CONVENIENTE: ACCIONES O BIENES RAÍCES?

     

Una gran pregunta, pero sin una respuesta única e inequívoca. O tal vez si?

Indudablemente dependerá de su personalidad, preferencias y estilo. También de cómo le haya ido en el pasado y cuál es su idea acerca del futuro cercano en uno y otro campo.

Más allá de las dificultades iniciales, veamos un poco cada una de las alternativas.

Al invertir en bienes raíces usted está comprando una extensión de tierra, una propiedad edificada, y hasta muchas veces incluso un desarrollo inmobiliario en proceso de ser construido. Muchas de estas alternativas implican un costo mientras permanecen en su patrimonio – como una parcela a la espera de ser vendida para un futuro desarrollo o un apartamento desocupado. Además hay impuestos nacionales y municipales, cuentas de servicios públicos y costos de mantenimiento. En muchos casos generarán una interesante renta por alquiler y posiblemente se revaloricen año a año.

Al adquirir acciones, lo que usted compra en realidad es una parte de una compañía. Sea del rubro que sea, usted recibe parte de la ganancia que ésta genere – si efectivamente así sucede. Los Directores de la compañía, elegidos por los accionistas, deciden cada año cuánto se reinvertirá y cuánto de distribuirá como dividendos en efectivo. Si le interesa el tema en detalle, hay abundante información disponible para que pueda entender cómo funciona el mercado bursátil.

1. LOS PROS Y CONTRAS DE LOS BIENES RAÍCES VERSUS ACCIONES

Veamos las ventajas e inconvenientes de cada uno de estos tipos de inversiones.

VENTAJAS DE LOS BIENES RAÍCES

Las propiedades inmobiliarias son a menudo una inversión habitual para los integrantes de las clases medias y oriundos de esta región, que crecieron expuestos al tema de la vivienda. Es muy probable que hayan escuchado a sus mayores hablar de la importancia del “techo propio” para sí y para los demás. El resultado es que están más abiertos a comprar propiedades que cualquier otro tipo de inversión.

Al invertir en bienes raíces, el producto es tangible. Se lo puede contemplar, sentir, recorrer o señalar desde una ventana y afirmar “eso me pertenece”.

Para muchos, es psicológicamente importante.

Si uno sigue los pasos adecuados, será más improbable que pierda el total de su inversión frente al riesgo que corre con valores accionarios. Es posible inspeccionar la propiedad, conocer a los desarrolladores, integrar el precio en cuotas, hacer las reparaciones que sean necesarias. Con las acciones sólo se puede depositar confianza en los gerenciadores y auditores de las compañías.

Utilizar el apalancamiento (leverage) en bienes raíces puede estructurarse con más sencillez y seguridad que en el mercado accionario, haciendo uso de integraciones de precio condicionadas a cumplimiento de avances cuando el inmueble está en construcción. Esto, si uno merece el crédito necesario y si el sistema bancario está dispuesto a otorgárselo.

Los inmuebles han sido tradicionalmente una estupenda defensa contra la inflación y la devaluación, ya que no sólo mantienen su valor en dólares sino que incrementan año a año su precio en el mercado.

CONTRAS DE LOS BIENES RAÍCES

Comparada con las acciones, la propiedad inmobiliaria insume mucho trabajo. Si no se delega adecuadamente la administración, uno se expone a llamadas nocturnas por problemas eléctricos o sanitarios, posibles demandas judiciales de compradores, inquilinos o lineros y una serie de inconvenientes que con seguridad no habrá tenido en cuenta. La intervención de un buen administrador no eximirá de alguna reunión o inspección ocasional.

Si la propiedad permanece desocupada generará gastos. Impuestos, seguros, mantenimiento son sólo algunos ejemplos.

VENTAJAS DE INVERTIR EN ACCIONES

Más de cien años de investigación han probado que a pesar de las recesiones, comprar acciones, reinvertir los dividendos y tenerlas por largos períodos de tiempo ha sido el mayor creador de riqueza en la historia del mundo.

Nada, en términos de otras clases de bienes, le gana a ser dueño de una empresa. (Recuerde que comprar una acción es comprar una parte de la empresa).

Las acciones de alta calidad no sólo aumentan sus beneficios año a año, sino que también aumentan sus dividendos. Esto significa que con cada año recibirá más dinero en la medida que los ingresos de la empresa aumenten.

Es mucho más fácil diversificar cuando invierte en acciones que cuando invierte en bienes raíces. En algunos fondos mutuos la inversión mensual es muy baja.

Las acciones son mucho más liquidas que las inversiones en bienes raíces. Durante las horas regulares de mercado puede vender y comprar todas sus acciones varias veces en pocos segundos. En el caso de los bienes raíces, comprar y vender toma días, semanas, meses y hasta años.

Pedir prestado con base en sus acciones puede ser fácil, si son de excelente calidad, más fácil que con los bienes raíces.

CONTRAS DE INVERTIR EN ACCIONES

A pesar del hecho probado de que las acciones generan más riqueza en el largo plazo, la mayoría de los inversionistas son demasiado emocionales e indisciplinados.

Terminan perdiendo dinero por factores psicológicos.

El precio de las acciones puede experimentar fluctuaciones extremas en el corto plazo, pasar de la euforia a la depresión, multiplicarse o desaparecer…

2. HAY ALGÚN PRODUCTO QUE CONJUGUE AMBAS POSIBILIDADES?

Sí, definitivamente lo hay.

Los Fondos Inmobiliarios y los Hoteles Condominio constituyen hoy una opción bursátil (o quasi bursátil) dentro del mercado inmobiliario constituyendo una opción híbrida y muy atractiva.

Los Fondos Inmobiliarios son considerados una clase de activo consistente en la inversión en capital o deuda con subyacente inmobiliario. Estas inversiones habitualmente suponen una estrategia de gestión activa desde un moderado reposicionamiento del activo, realquiler de propiedades y hasta el desarrollo de promociones inmobiliarias o importantes desarrollos constructivos.

Son estructuras de inversión colectiva que agrupan capital de diferentes inversores por una duración establecida hasta su eventual liquidación.

Las emisiones pueden ser públicas, lo que abre un mercado secundario, o privadas.

De larga vigencia en otras latitudes, aún no tiene exponentes claros en el mercado local, donde las incursiones son incipientes.

Los Condo Hoteles (también llamados hoteles condominio) son inversiones inmobiliarias que combinan el régimen de propiedad horizontal con la explotación hotelera tradicional. 

Las unidades son vendidas a compradores que ceden el uso y usufructo de las mismas a una gerenciadora muchas veces internacional y dueña o administradora de una marca prestigiosa por un período no menor a 10 años para que ésta desarrolle la actividad hotelera.

Se genera una renta que se distribuye periódicamente a los adquirentes de las unidades cedidas. La misma es superior a otras alternativas de inversión dentro fuera del rubro inmobiliario, pudiendo alcanzar valores superiores netos al 12% anual sobre la inversión.

Su resultado es muy superior en las ciudades con recepción de turistas durante todo el año que en áreas balnearias.

Constituye una excelente oportunidad para inversionistas inmobiliarios/bursátiles con opciones que arrancan en el entorno de los U$S 100.000, con un mercado secundario tan fluido como el éxito del emprendimiento.