Condo Hoteles: la Clave de esta Inversión en Ladrillos
La profesionalización del sector y la “importación” de un modelo de gestión: el origen del condo-hotel
De la mano de la expansión de este negocio la industria hotelera comenzó reformulándose, con la profesionalización como primer objetivo para eficientizar el negocio y mejorar los estándares de servicio, para llevarlos a la altura de un cliente más exigente. Un negocio atomizado y manejado de modo familiar en la Argentina comenzó a organizarse con el desembarco de nuevas cadenas hoteleras internacionales, el surgimiento de inversores y grupos empresarios locales dedicados a la gestión profesional que trajeron el modelo de los condo-hoteles.
¿Qué son los condo-hoteles?
Los condo hoteles son la manera de que pequeños y medianos ahorristas puedan participar del negocio del turismo financiando el desarrollo de nuevos emprendimientos hoteleros y obteniendo una renta de él. En este caso el inversor es dueño de una parte del hotel y obtiene una ganancia por su explotación. Estos hoteles pueden estar situados en la Argentina o el exterior.
¿Cómo funciona esta inversión? Hay dos sistemas con los cuales se opera:
• Se venden habitaciones con escritura bajo el régimen de propiedad horizontal y estas son explotadas por una cadena hotelera que gestiona el emprendimiento. El inversor tendrá una renta proporcional por su habitación del total de habitaciones utilizadas restados los gastos del operador.
• O se conforma un fideicomiso del que se suscriben cuotas-partes que permiten que el inversor tenga una participación del emprendimiento. Este modelo es similar a tener una participación accionaria en una empresa y le da derecho a la misma parte en el reparto de utilidades, que puede ser mensual, trimestral o anual, según cada caso. No es el que se usa habitualmente en Uruguay.
El inversor, además -pero no en todos los casos- puede tener un beneficio adicional a la renta que obtenga que es el de poder utilizar las instalaciones del mismo durante algún período en el año, según se acuerde en la suscripción de la inversión.
¿Cuáles son los atractivos de la inversión?
La inversión tiene como principales atractivos la diversificación para quien ya tiene una participación en el negocio residencial o corporativo del real estate, ofrece una mejor tasa de rentabilidad que esas dos últimas alternativas, y tiene la particularidad de ser contra cíclica ante el riesgo de devaluación de la moneda, que es una discusión latente en la región.
Si el peso se devaluara la actividad turística recibiría una inyección de pasajeros del exterior, lo que daría un fuerte crecimiento al negocio.
En el caso de la participación en desarrollos en el exterior, el atractivo adicional para un inversor es la posibilidad de diversificar su portafolio sumando otro país en la cartera y dolarizando la renta que obtendrá por ese negocio.
Otro atractivo radica en que esta inversión no requiere que nos ocupemos de ella. Al ser operada por un gerenciador no nos dedicará tiempo para atenderla, como ocurriría si compráramos un departamento para alquiler, por ejemplo.
Por último, la vacancia y los “malos inquilinos”: puede ocurrir que alquilemos un departamento y este en algún momento de desocupe, durante el período en el cual consigamos un nuevo inquilino, dejaremos de recibir la renta. También puede ocurrir que el inquilino deje de pagar y tengamos que litigar para su desalojo. Estas dos últimas situaciones no ocurren en el caso del hotel que tendrá un flujo constante de ingresos por la ocupación de las habitaciones.
¿Cómo adquiero una participación en un condo-hotel?
La habitación puede adquirirse sobre un emprendimiento ya construido o en pozo. En este último caso en la actualidad se impone como mecanismo de adquisición el fideicomiso al costo. Con este sistema aplicado a la industria hotelera, un inversor puede pagar mensualmente una cuota en pesos (o en dólares en los casos de las operaciones en el exterior) y hacerse de una habitación en una propiedad que mantendrá el valor inmobiliario en dólares y que otorgará una renta más alta que la que rendiría un alquiler de una oficina o un departamento.
¿Cuál es el monto que tengo que invertir?
La inversión depende en gran medida de la calidad del inmueble, la cantidad de estrellas del hotel y, como toda propiedad, de la ubicación. También es clave quién se encargará luego de la gestión y administración del proyecto. Si el proyecto es operado por una cadena internacional, el precio será más alto. Los valores de una habitación rondan los U$S 100.000 a los U$S 250.000.
¿Qué renta obtengo por una habitación en un condo-hotel?
Los condo hoteles de entre 2 y 4 estrellas, la rentabilidad promedio internacionalmente es de entre el 8 y el 12% anual. En cambio, en los complejos cinco estrellas la rentabilidad anual es menor, pero hay una ganancia fuerte por la valorización de inmueble con el tiempo.
Claves para una buena inversión en un condo-hotel:
a) La localización: como toda inversión inmobiliaria es importante la ubicación, pero más aún en un emprendimiento de renta como un hotel. Las mejores zonas para este tipo de inversiones en el Uruguay es Montevideo, porque se trata de zonas con temporada anual plena, lo cual asegura una mejor renta para el negocio. En el caso de ubicaciones que manejen una sola temporada, el verano y hoteles en la costa, por ejemplo, hay que tener en cuenta que la ocupación disminuye muchísimo fuera de temporada y el flujo de renta oscilará durante el año.
b) El operador: no es lo mismo participar en un emprendimiento gerenciado por empresarios sin experiencia en el rubro, donde el hotel no tiene una marca reconocida que en un emprendimiento manejado por grandes operadores hoteleros. Estos habitualmente son contratados para sumar el valor de su imagen y su experiencia en los servicios de gerenciamiento así como la tracción que generan de clientes en caso de ser una cadena internacional. En este último caso es menor el riesgo a tener un mal manejo de la operación de tu inversión.
c) La economía local afecta el negocio: como en todo emprendimiento, un hotel con mayor afluencia de turistas locales que extranjeros sufrirá los vaivenes de la economía local, esto no ocurrirá si el destino es reconocido internacionalmente. Ubicaciones como la Patagonia, por ejemplo, que tienen mayor afluencia de turistas extranjeros, estarán más “blindados” frente a la caída del crecimiento económico local.
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