SU DINERO PERSONAL: Secretos del condohotel
‘Quisiera saber si es buen momento para invertir en el mercado inmobiliario y si existe alguna alternativa en ladrillos que no sea un departamento tradicional. ¿La compra de una habitación en un condohotel es negocio?’ (Marcos Lerga, San Telmo)
Por: Andrea Glikman
Para responder a esta consulta, contactamos a Damián Tabakman, presidente de APPI (Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate). Invertir en ladrillos para obtener una renta es una apuesta muy común para los argentinos, pero la restricción de divisas achicó sustancialmente la oferta y la demanda.
Una alternativa no tradicional y relativamente nueva es la de los condohoteles, mediante la cual se participa en un pool de renta hotelero. Se trata, básicamente, de la compra de una habitación de hotel por la cual se adquiere un título de propiedad horizontal. El inversor debe pagar por ello impuestos y gastos de mantenimiento, pero es el hotel el que administra la propiedad, alquilándola y luego dividiendo las ganancias con el propietario. Aparte de ceder la habitación a la cadena hotelera, el dueño puede hacer uso de ella una cantidad de días al año, según lo estipulado por cada administrador.
Con esta inversión, la apuesta es múltiple: por un lado, se apunta al ladrillo de una manera no tradicional, pero además se posa el ojo sobre la industria turística.
El de los condohoteles es un esquema ya conocido derivado de los apart hoteles. Son edificios de departamentos pero con servicios hoteleros y orientados a un estilo un poco más lujoso. Es un sistema muy difundido, sobre todo en zonas de playa como Miami o México. Por el interés de los inversores y la posibilidad de obtener una renta interesante desembarcaron hace unos años en la Argentina.
Hay destinos atractivos para invertir en condohoteles. El que más me gusta es Neuquén, donde hay escasa oferta hotelera y con el desarrollo de Vaca Muerta se llenará de turismo de negocios, aseguró Tabakman, ampliando el mapa de la inversión hotelera.
Renta Departamento VS. Condohotel
El condohotel es una manera de tener una mejor renta que la que se le puede sacar al alquiler de un departamento, pero siendo propietario de la unidad. En esencia, es una inversión inmobiliaria, explicó Tabakman. Justamente, con respecto a la duda de si es momento para invertir en inmuebles, es una manera de canalizar los ahorros y que estén resguardados, por lo cual es una opción para estos tiempos de inflación.
En promedio la tasa de rentabilidad de un condohotel es superior al 10% anual, incluso dos o tres puntos por arriba también. En situaciones extraordinarias de mercado, especialmente favorables para la hotelería, puede superar el 15% anual, aseguró el arquitecto, en un negocio donde se calculan aproximadamente 100 dólares por el alquiler de cada habitación. Aunque el precio es relativo, ya que varía de acuerdo con el tipo de hotel.
Si bien la inversión inicial de un departamento tiene correlación con los precios de una habitación de hotel, la tasa de retorno es sumamente inferior en el primer caso. Los valores de una habitación rondan desde los 80 mil dólares a los 200 mil dólares, de acuerdo con el tipo de inmueble. Un departamento de un ambiente en un barrio abc1 de 40 m2, a 1.800 dólares el metro, implica un desembolso de 72 mil dólares. Sin embargo, se calcula una tasa de retorno en los inmuebles de hasta el 5%.
Por otro lado, la situación económica del país incide en que la renta en un hotel en la Argentina sea más baja que en otros destinos, ya que los turistas pagan al dólar oficial, mayoritariamente con tarjeta de crédito, y los costos están afectados por la inflación doméstica, que no es baja, aseguró Tabakman. Pero agregó que, con la devaluación de principios de este año, los números de la hotelería mejoraron un poco. De esta manera, se espera un mejor panorama para el futuro y una mayor cantidad de turismo extranjero en la Argentina.
¿Cómo se invierte en este tipo de inmuebles?
Una alternativa no tradicional y relativamente nueva es la de los condohoteles, mediante la cual se participa en un pool de renta hotelero. Se trata, básicamente, de la compra de una habitación de hotel por la cual se adquiere un título de propiedad horizontal. El inversor debe pagar por ello impuestos y gastos de mantenimiento, pero es el hotel el que administra la propiedad, alquilándola y luego dividiendo las ganancias con el propietario. Aparte de ceder la habitación a la cadena hotelera, el dueño puede hacer uso de ella una cantidad de días al año, según lo estipulado por cada administrador.
Con esta inversión, la apuesta es múltiple: por un lado, se apunta al ladrillo de una manera no tradicional, pero además se posa el ojo sobre la industria turística.
El de los condohoteles es un esquema ya conocido derivado de los apart hoteles. Son edificios de departamentos pero con servicios hoteleros y orientados a un estilo un poco más lujoso. Es un sistema muy difundido, sobre todo en zonas de playa como Miami o México. Por el interés de los inversores y la posibilidad de obtener una renta interesante desembarcaron hace unos años en la Argentina.
Hay destinos atractivos para invertir en condohoteles. El que más me gusta es Neuquén, donde hay escasa oferta hotelera y con el desarrollo de Vaca Muerta se llenará de turismo de negocios, aseguró Tabakman, ampliando el mapa de la inversión hotelera.
Renta Departamento VS. Condohotel
El condohotel es una manera de tener una mejor renta que la que se le puede sacar al alquiler de un departamento, pero siendo propietario de la unidad. En esencia, es una inversión inmobiliaria, explicó Tabakman. Justamente, con respecto a la duda de si es momento para invertir en inmuebles, es una manera de canalizar los ahorros y que estén resguardados, por lo cual es una opción para estos tiempos de inflación.
En promedio la tasa de rentabilidad de un condohotel es superior al 10% anual, incluso dos o tres puntos por arriba también. En situaciones extraordinarias de mercado, especialmente favorables para la hotelería, puede superar el 15% anual, aseguró el arquitecto, en un negocio donde se calculan aproximadamente 100 dólares por el alquiler de cada habitación. Aunque el precio es relativo, ya que varía de acuerdo con el tipo de hotel.
Si bien la inversión inicial de un departamento tiene correlación con los precios de una habitación de hotel, la tasa de retorno es sumamente inferior en el primer caso. Los valores de una habitación rondan desde los 80 mil dólares a los 200 mil dólares, de acuerdo con el tipo de inmueble. Un departamento de un ambiente en un barrio abc1 de 40 m2, a 1.800 dólares el metro, implica un desembolso de 72 mil dólares. Sin embargo, se calcula una tasa de retorno en los inmuebles de hasta el 5%.
Por otro lado, la situación económica del país incide en que la renta en un hotel en la Argentina sea más baja que en otros destinos, ya que los turistas pagan al dólar oficial, mayoritariamente con tarjeta de crédito, y los costos están afectados por la inflación doméstica, que no es baja, aseguró Tabakman. Pero agregó que, con la devaluación de principios de este año, los números de la hotelería mejoraron un poco. De esta manera, se espera un mejor panorama para el futuro y una mayor cantidad de turismo extranjero en la Argentina.
¿Cómo se invierte en este tipo de inmuebles?
La habitación puede adquirirse en un hotel ya en funcionamiento, o bien participando en un fideicomiso, donde el pago suele ser el 30% adelantado y el 70% restante en cuotas, como funcionan los emprendimientos en pozo.
La inversión exitosa depende en gran medida de la ubicación del hotel, la cantidad de estrellas, la calidad del inmueble y sus servicios. Por eso es importante analizar bien en qué proyecto se va a depositar el dinero.
Otra estrategia es apostar a la inversión en condohoteles en el exterior. De esta manera se dolariza la renta. Pero en muchos casos, en el extranjero, en lugar de dividir las ganancias entre todas las habitaciones, se distribuyen según la participación porcentual de cada propietario. Es decir, se recibe la renta de acuerdo con la ocupación de su habitación. Algunos hoteles incluso reparten las ganancias por consumos de los pasajeros y el uso de los espacios comunes del hotel, como por ejemplo lugares alquilados para conferencias o eventos.
En general, estos negocios no suelen tener restricciones de reventa. Sin embargo, Tabakman aclaró que justamente un tema importante para tener en cuenta en cualquier inversión en un condohotel es el mercado secundario, que es muy pequeño; de modo que la venta del cuarto, cuando el inversor quiera salir, puede no ser tan simple.
Prácticamente todos los operadores hoteleros más importantes del mundo (Hilton, Four Seasons, Trump, The Regent, Le Meridien, Ritz Carlton y Sonesta) están involucrados en proyectos de condohoteles, pero no hace falta que sean grandes marcas para ser dueño de una habitación.
fuente: sudinero@ambito.com.ar
La inversión exitosa depende en gran medida de la ubicación del hotel, la cantidad de estrellas, la calidad del inmueble y sus servicios. Por eso es importante analizar bien en qué proyecto se va a depositar el dinero.
Otra estrategia es apostar a la inversión en condohoteles en el exterior. De esta manera se dolariza la renta. Pero en muchos casos, en el extranjero, en lugar de dividir las ganancias entre todas las habitaciones, se distribuyen según la participación porcentual de cada propietario. Es decir, se recibe la renta de acuerdo con la ocupación de su habitación. Algunos hoteles incluso reparten las ganancias por consumos de los pasajeros y el uso de los espacios comunes del hotel, como por ejemplo lugares alquilados para conferencias o eventos.
En general, estos negocios no suelen tener restricciones de reventa. Sin embargo, Tabakman aclaró que justamente un tema importante para tener en cuenta en cualquier inversión en un condohotel es el mercado secundario, que es muy pequeño; de modo que la venta del cuarto, cuando el inversor quiera salir, puede no ser tan simple.
Prácticamente todos los operadores hoteleros más importantes del mundo (Hilton, Four Seasons, Trump, The Regent, Le Meridien, Ritz Carlton y Sonesta) están involucrados en proyectos de condohoteles, pero no hace falta que sean grandes marcas para ser dueño de una habitación.
fuente: sudinero@ambito.com.ar
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