Fideicomiso y “condohoteles” captan interés de inversores en
ladrillos
Varios
hoteles y edificios en Montevideo y Punta del Este ya están siendo
desarrollados a través del fideicomiso, un atractivo
sistema que protege el capital ofreciendo mayores garantías
para el inversor. También avanza la modalidad de ”condohotel”, donde
cada una de esas habitaciones se vende como una unidad de propiedad horizontal
o monoambiente a distintos compradores. El consultor inmobiliario Julio
Villamide en diálogo con G&N analiza las últimas tendencias en
inversiones en ladrillos.
-¿
Qué diferencias existe entre el fideicomiso y la sociedad anónima?
- Un
fidecomiso es lo mismo que una sociedad anónima, pero sus estatutos son
específicos. La gran diferencia con ella es
que protege de cualquier avatar los patrimonios que estén dentro del propio
fideicomiso. Si en una sociedad anónima un promotor está
desarrollando un edificio, y tiene problemas, puede afectar el
capital. Eso no ocurre cuando se trata de un fideicomiso: es como
una campana de cristal que protege ese patrimonio de cualquier evento que
pudiera tener cualquiera de los actores que están participando en él.
-¿Cómo
operan?
- Hay distintas
alternativas. Fideicomiso de construcción al
costo, en el que un grupo de compradores se pone de acuerdo para adquirir un
edificio, y va pagando el costo de construcción de cada mes. En ocasiones, el fideicomiso les
permite acceder a un precio inferior asumiendo ellos el aumento del
costo de la construcción, pero no pagando el sobreprecio que un promotor puede
cobrar ante la incertidumbre de no saber cuál va ser el costo final. Hay
fideicomisos financieros que son más sofisticados, que requieren la aprobación
del Banco Central, y en esos casos, esos fideicomisos pueden cotizar en bolsa.
- ¿Qué
garantías concretas da el fideicomiso inmobiliario?
-El
administrador se compromete a entregar el dinero aportado por todos los
compradores de las unidades a medida que la obra avance. El fideicomiso
establece que una vez culminada la construcción se le entregará a cada
uno de los compradores la unidad que había adquirido. El fideicomiso no
sigue existiendo más allá de la acción concreta para la que fue creado. Todo el dinero que se aporta, incluido el terreno está
a su nombre. No se puede desviar ese dinero para ningún otro
fin, ni para otra obra en construcción. Desde el punto de vista tributario,
paga lo mismo que una sociedad anónima.
- ¿Qué
países operan con fideicomisos para estimular la inversión inmobiliaria?
-Es
una figura que en Argentina se utiliza mucho. De hecho,más de la mitad de los desarrollos
inmobiliarios en Buenos Aires se hacen a través de fideicomiso.
En Uruguay no se han desarrollado muchos aún, pero hace varios años que existe
legislación al respecto. Son más habituales en Punta del
Este, desarrollados por capitales argentinos para vender a clientes
argentinos. En Punta del Este, suele haber muchos edificios a través de
la modalidad del fideicomiso.
- Y
en nuestro país ¿qué fidecomisos puede mencionar?
- Hay cinco o seis edificios
construidos por fidecomisos en Montevideo, dos edificios de oficina
y el resto de viviendas, además de los fideicomisos de Punta del Este.
También se está por construir un hotel, en Luis de la Torre y 21 de Septiembre,
bajo esta modalidad.
- ¿Cómo
funciona el sistema en un hotel?
-Hasta
hace algunos años, la única forma de construir un hotel era que un inversor o
una cadena hiciera un desembolso 15 ó 2o millones de dólares. No es fácil que
se de esa situación en plazas pequeñas como la uruguaya o de uso estacional
como Punta del Este. El “condohotel”
permite que se pueda construir un hotel de 100 habitaciones, pero en lugar de conseguir
un particular que sea el inversor total de ese proyecto de 10 0 12 millones de
dólares, cada una de esas habitaciones se
vende como una unidad de propiedad horizontal o monoambiente a distintos compradores. Los compradores ceden el
usufructo por un plazo de 10 años, a la gestión hotelera, contratada.
Y la gestión hotelera tiene distintos acuerdos, que puede ser desde dar
una renta fija a cada uno de esos compradores, hasta que cobre un mix
entre un porcentaje de honorarios en base a la facturación y otro en base a las
utilidades y asume todo el riesgo. Hay distintas posibilidades. Pero el
inversor que adquirió esa habitación va a recibir una renta por su cuota parte
del hotel gestionado por una cadena internacional o un grupo local. Resumiendo:
el “condohotel” tiene la ventaja de atomizar esa inversión de 10 0 12 millones
de dólares en de repente 100 pequeño inversores de 100 0 120 mil dólares, que
van a recibir rentas por su cuota parte del hotel gestionado por una cadena
internacional o un grupo local. Resumiendo: el condohotel tiene la ventaja de
atomizar esa inversión de 10 0 12 millones de dólares en 100 pequeños
inversores de 100 0 120 mil dólares, que van a recibir rentas atractivas,
cercanas al 10 por ciento anual en dolares, y a su vez ofrece la
garantia de tener un titulo de propiedad como una unidad de propiedad
horizontal.
-
¿Qué ocurre una vez que transcurren los primeros diez años?
-Diez años después, el
inversor lo sigue explotando como hotel o disuelve ese
vínculo con la gestora hotelera y cada uno lo usa, lo vende, lo alquila según
su necesidad. La habitación puede ser vendida como
propiedad horizontal, simplemente que el que compra va a tener que
ceder el usufructo a la administración en un lapso de 10 años. Esta es
la obligación que pone el gobierno uruguayo para obtener las exoneraciones
tributarias que el proyecto tiene, tanto durante la construcción del hotel,
como en la gestión. Está inversión está estimulada
por un decreto de fines de diciembre que promueve los condohoteles, que
va a permitir que varios hoteles se instalen en Montevideo, con
inversiones de 10 0 15 millones de dólares, lo que por otra vía hubiera
sido difícil.
fuente: Diario El Pais / Gente y Negocios /16-mayo-2011
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